Mobilisation du foncier privé en faveur du logement (assistance auprès de Dominique FIGEAT, Président de l'observatoire régional du foncier)

Dans son rapport public sur « Le logement en Ile de France : donner de la cohérence à l’action publique » publié en avril 2015, la Cour et les chambres régionales et territoriales des comptes considèrent ainsi que « la faiblesse de la production de logements au regard des objectifs fixés par le SDRIF conduit à évaluer la responsabilité du facteur foncier (pénurie de foncier constructible, niveau des prix) ». De nombreux acteurs et observateurs des marchés du logement et des marchés fonciers rejoignent ce constat: l’accès à un foncier abordable est au cœur du processus de production de logements, et ceci en particulier dans les zones dites « tendues ».

Afin d’identifier les facteurs susceptibles de favoriser la mise sur le marché de foncier constructible, Michel Sapin, ministre des Finances et des Comptes Publics, Sylvia Pinel, ministre du Logement, de l’Égalité des Territoires et de la Ruralité et Christian Eckert, secrétaire d’État au Budget ont missionné, par lettre du 28 juillet 2015, Dominique Figeat, président de l’Observatoire régional du foncier en Ile de France.

La lettre de mission recommande d’organiser les réflexions autour de deux axes : la formation des prix du foncier et l’offre foncière. D’une part, pour corriger les déséquilibres observés sur le marché du logement dans certaines zones, la mission doit évaluer le fonctionnement du marché foncier privé en analysant le processus de formation des prix. Elle est également chargée d’analyser les conditions de mise à disposition auprès de l’ensemble des acteurs d’informations sur les transactions réalisées sur le marché foncier et la pertinence du développement d’observatoires des prix du foncier. D’autre part, elle doit étudier l’efficacité des outils juridiques et fiscaux pour favoriser l’émergence de foncier mutable et limiter la rétention de droits à construire.

Compte-tenu de l’existence de missions récentes sur la politique de mobilisation du foncier public pour la construction, la mission a concentré exclusivement ses analyses sur le processus de production et de libération du foncier privé.

En outre, la forte variabilité des contextes et la grande diversité des besoins locaux en logement ont conduit la mission à privilégier une approche territoriale. Les difficultés d’accès au foncier sont loin d’être homogènes sur le territoire national. La mission a ainsi focalisé ses travaux sur les zones où les besoins en logement sont les plus manifestes, autrement dit les zones tendues. L’urbanisation en recyclage urbain – densification ou mutation des espaces– apparaissant aujourd’hui significative au regard de l’urbanisation en extension urbaine dans ces zones, les réflexions de la mission ont pris en considération la variété des biens fonciers (terrains nus constructibles, viabilisés ou non, fonciers bâtis, fonciers pollués…). La mission s’est également attachée à distinguer les intérêts et incitations des différents acteurs, à commencer par la très grande diversité de propriétaires fonciers, et par conséquent, de situations différenciées.

Les travaux de la mission ont été réalisés entre septembre 2015 et février 2016, ponctués par un point d’étape en novembre 2015. Pour réaliser cette mission, Dominique Figeat s’est appuyé sur un comité de pilotage constitué de personnalités qualifiées, à savoir des parlementaires, des élus locaux et leurs services techniques, des professionnels de l’action foncière, de l’aménagement et de l’immobilier, des experts ainsi que des représentants du ministère du Logement, et du ministère des Finances et des Comptes Publics. Ce comité s’est réuni une fois par mois pour orienter les travaux, croiser les points de vue d’acteurs aux perspectives très différentes et valider les recommandations présentées dans ce rapport. En accompagnement du Comité de pilotage un comité technique composé de membres de l’Inspection Générale des Finances et Conseil Général de l’Environnement et du Développement Durable, de la Direction Générale du Trésor et de la Direction de l’Habitat, de l’Urbanisme et des Paysages a assuré les relations avec les administrations et les partenaires associés ainsi que la coordination de l’ensemble des travaux. Ceux-ci ont également donné lieu à des auditions et consultations complémentaires. Ces entretiens ont été l’occasion d’affiner le diagnostic et de tester les propositions qui se sont peu à peu dégagées.

Préalable indispensable aux travaux de la mission pour évaluer l’action foncière, un état des lieux approfondi des analyses et recommandations en la matière a été réalisé. Un bilan des mesures récentes visant à favoriser la mobilisation de foncier pour la construction de logements a également été établi. Il porte notamment sur la majoration de la taxe foncière sur les terrains à bâtir, les modifications de la fiscalité sur les plus-values de cession des terrains à bâtir ou encore la modification récente du règlement du plan local d’urbanisme.

Le rapport est construit autour de quatre thématiques ayant fait l’objet de travaux d’approfondissement. L’accent est tout d’abord mis sur le rôle clé de l’information sur les marchés fonciers et immobiliers et des processus d’établissement des prix fonciers. Dans un second temps, l’analyse porte sur les responsabilités des collectivités locales, leurs modes d’intervention et les instruments de planification urbaine sous leur pilotage. Cette analyse est ensuite complétée par une revue des outils de l’urbanisme opérationnel, qu’ils soient d’initiative publique ou privée, et du rôle des différents acteurs dans la chaîne de production du foncier. Enfin, le rapport s’attache à étudier l’impact de la fiscalité immobilière, et en particulier foncière, sur les comportements des propriétaires et des opérateurs immobiliers et son efficacité au regard des objectifs des politiques publiques.

Pour chacune de ces thématiques, le rapport s’articule autour d’éléments de diagnostic et de recommandations centrées sur la mobilisation des outils favorables à la construction de logements. Pour faciliter la lecture, une synthèse des travaux et un récapitulatif de l’ensemble des propositions sont introduits en début de rapport.